Baugutachter und Bausachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Michael Pfeiler M.Sc. 
 
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FAQ - Info zu häufig gestellten Fragen

Was macht eigentlich ein Baugutachter /Bausachverständiger?

Ein Sachverständiger ist jemand, der aufgrund seiner hohen Spezialkenntnisse anderweitig fehlendes Fachwissen in verwertbarer Form ersetzt.

Es gibt zwei Hauptkategorien für den Gutachter im Bauwesen bzw. den Sachverständigen im Bauwesen:

·       Den Baugutachter oder Sachverständigen für Schäden an Gebäuden und den

·       Bausachverständigen oder Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien

Der Sachverständige für Schäden an Gebäuden beschäftigt sich mit

a) der Qualitätsüberprüfung d.h. Beurteilung – geliefert wie bestellt oder mangelhaft?

b) die Feststellung von Tatsachen und Sachverhalten - Beweissicherung

c) die Beurteilung und das Ziehen von Schlussfolgerungen aus Tatsachen und Sachverhalten – z.B. bei Schäden

In vielen Fällen ist der Baugutachter ein Qualitätsüberprüfer – er prüft nicht die von Ihm gewünschte Qualität, sondern die vom Kunden bestellte Qualität. Beim Bauen werden die Qualitäten in einer Baubeschreibung oder im Auftrag bzw. im Leistungsverzeichnis definiert – das ist wie das Bestellformular!


Gibt es für Schäden oder Mängel an Gebäuden unterschiedliche Baugutachter und welchen sollte ich beauftragen?

Es gibt für jedes Gewerk einen Bausachverständigen – d.h. Maler, Bodenleger, Betonbauer, Maurer, Türen, Fenster u.s.w…. und es gibt den HAUSARZT unter den Sachverständigen, nämlich den für Schäden an Gebäuden.

Ich vergleiche das immer mit dem Hausarzt meines Vertraues. Wenn ich krank bin, könnte ich überlegen, ob ich zum Internist, zum Hals-, Nasen, Ohrenarzt oder zuerst zum Radiologen muss – da ich das aber nicht weiß, gehe ich zum Hausarzt. Der prüft die Angelegenheit, kann Sie selbst lösen, holt sich fachliche Unterstützung eines Kollegen oder in ganz harten Fällen gibt er den Fall ganz ab. Genau so läuft dies beim Sachverständigen für Schäden an Gebäuden – er hat als HAUSARZT für das Gebäude den Überblick, gerade wenn bei einem Schaden mehrere Gewerke betroffen sind.

Ein Beispiel ist der Sockelbereich des Hauses: Hier haben wir den Rohbauer, den Abdichter, den Außenputzer und den Landschaftsgärtner und über allem den Architekt. Wer hat jetzt den Fehler gemacht bzw. hat nicht aufgepasst? Wenn beispielsweise der Außenputzer nicht weiß in welcher Höhe das Gelände später angefüllt werden soll, dann verwendet er wahrscheinlich auch nicht die richtige Dämmung und den hierfür erforderlich Putz. Wenn der Landschaftsgärtner dann seine Geländehöhe ohne Berücksichtigung herstellt, kommt es zum Schaden. Und was ist mit der Planung - gibt es ein Detail das sämtliche Angaben enthält?

Tipp:

Bei eindeutiger Sachlage kann ich auf einen direkten Spezialisten zugehen. Da in der Regel die meisten Fälle nur auf den ersten Anschein eindeutig einem Gewerk zugeordnet werden können, empfehle ich auch beim Bauen das Hausarztmodell nämlich den Sachverständigen für Schäden an Gebäuden.




Lohnt es sich einen Bausachverständigen zu beauftragen?

Statistisch gesehen lohnt es sich - laut einer Studie des Bauherren Schutzbund e.V. und dem Institut für Bauforschung e.V., Hannover treten bei einem Neubau durchschnittlich Schäden zwischen 11.000€ und 12.000€ auf.




Die Lösung oder die Versicherung im übertragenen Sinn heißt für den NEUBAU - Baubegleitenden Qualitätskontrolle – und zwar durch einen neutralen Sachverständigen.




Wenn ich einen Architekt habe brauche ich dann noch einen Bausachverständigen?

Für den NEUBAU kann ich als Bauherr den Architekt mit allem beauftragen – dann habe ich zumindest die Verantwortung beim Architekten. Wenn aber beim Bauen was schief läuft, z.B. aufgrund eines Planungsfehlers, dann wird es entweder erst Jahre später in Form eines Schadens festgestellt oder aber es ist schwer nachzuweisen, wer hier seiner Pflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist.

Der Architekt ist oft auch der Bauleiter, generell sollte man meinen, dass dieser Umstand erhebliche Vorteile bietet, weil hier kein Informationsverlust entsteht. Die Überwachung der eigenen Leistung ist aber eine schwierige Aufgabe, insbesondere wenn sich herausstellt, dass es sich um einen Planungsfehler handelt oder um fehlende Angaben für die Ausführung in Form von Detailplänen.

Wann lohnt es sich noch einen Baugutachter zu beauftragen oder wann ist es zumindest sinnvoll?

Es kann zum Beispiel schon sinnvoll sein, wenn man eine gebrauchte Wohnung kaufen möchte.

Bei gebrauchten Immobilien werde ich immer öfter zu einer Besichtigung hinzugebeten, um eventuelle für den Laien nicht sichtbare Mängel zu erkennen – es kann aber auch ein sogenannter Instandhaltungsstau festgestellt werden – das heißt welche Reparaturen sind in den kommenden Jahren und Jahrzehnten fällig, damit der Gebäudewert erhalten werden kann und vor allem welche Rücklagen werden benötigt?

Brauche ich immer gleich einen Bausachverständigen? oder wann ist der richtige Zeitpunkt?

Natürlich brauche ich nicht wegen jeder Kleinigkeit einen Sachverständigen!

Aus meiner Erfahrung macht es aber Sinn einen Sachverständigen hinzuzuziehen, wenn sich die Kleinigkeiten häufen – dann sollten diese Kleinigkeiten alle fachgerecht dokumentiert werden, sodass diese auch eindeutig in Ort, Lage und Beschaffenheit vom Verantwortlichen nachvollzogen werden können und idealerweise bis zur Abnahme beseitigt werden.

Auf jeden Fall sollten sie aber einen Sachverständigen holen, wenn sich der Architekt und die Handwerker hinsichtlich der Verantwortung für einen nicht gewünschten Zustand uneinig sind.

Wie kann der Sachverständige beim Kauf vom Bauträger unterstützen?

Beim Kauf vom Bauträger ist es im Gegensatz zum Bauen mit dem Architekten so, dass der Bauträger die Baubeschreibung im Vorfeld definiert hat und weil dies das sogenannte Bestellformular darstellt, ist eine Überprüfung durch einen Fachmann ratsam. In der Regel kann der Kaufinteressent vor Vertragsabschluss seine speziellen Qualitätsanforderungen in der Baubeschreibung ergänzen lassen. Wenn dort beispielsweise steht, dass alles nach den gültigen DIN Normen erstellt wird, dann ist das in der Regel das, was mindestens erbracht werden muss – nicht mehr und nicht weniger. Und genau hier kann der Sachverständige ansetzen und in Abstimmung mit dem Kunden den gewünschten Qualitätsstandard konkret formulieren. Ganz wichtig ist aber die Unterstützung bei der Abnahme, denn hier werden alle definierten Qualitäten nochmals eingehend auf die Einhaltung überprüft und vor allem tritt dann die Umkehr der Beweislast ein und die Zahlung wird fällig!

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